各位午安!今天很榮幸在這裡跟大家介紹台灣的REITs，目前台灣上市的REITs有7檔，基本上都是以信託架構發行，但因為交易量越來越少，流動性較差，所以兩年前交易所委託我們進行如何活絡台灣REITs市場的研究，也開啟了我對REITs的研究之路。
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首先，介紹一下台灣目前的REITs市場概況，台灣REITs商品的發行是從2003年(民國92年)不動產證券化條例公布開始，不動產證券化條例包含兩個部分，一個是REITs，另一個是REATs，兩者運作方式不太一樣，但當初都是為了讓不動產市場更活絡而產生，隨後在2005年有三檔REITs上市，2006年有了第四檔，直到2007年5月駿馬一號上市之後，就沒有新產品上市了，可能是因為2008年的雷曼兄弟事件等市場因素造成，而在2010年的時候，出現三檔REITs陸續進行清算，根據我們的研究，可能是因為它們獲利已將近40 %，投資人決定獲利了結，在那之後台灣的REITs市場就出現停滯的狀態，直到2018年才分別有圓滿一號跟樂富一號的發行，現在市場上總共只有7檔，相較於其他國家這是非常少的。
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在台灣REITs的架構比較特別，主要的核心是受託機構，也就是說在台灣REITs的發行者是受託機構，而這些受託機構原則上必須是信託業(在台灣就只有銀行是信託業)，由受託機構(信託業)向銀行局申請核准或申報生效後，向投資人募得資金去買不動產，而受託機構跟投資人之間的關係就是，投資人把錢交給受託機構，受託機構發行受益憑證給投資人，但受託機構可能對不動產投資跟管理不是那麼在行，所以法令開放受託機構可以委任不動產管理機構，通常是建經公司或建築開發商來投資與管理不動產。
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至於受託機構跟不動產管理機構之間的權責關係，因為我國的REITs核心都在受託機構，所以法規所定的權利義務都歸屬受託機構，不動產管理機構跟受託機構之間則透過契約，由受託機構將基金跟不動產管理服務委託不動產管理機構，不動產管理機構以事前取得同意或事後報備方式來協助管理不動產，也就是說主管機關(銀行局)監理的是受託機構，而受託機構跟不動產管理機構之間的權利義務是透過委任契約規範，銀行局是管不到不動產管理機構的，我們發現在這樣的架構之下，權責是相當不符的。
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再來談談我國對REITs投資標的、資產要件和分配原則的相關規範，原則上跟其他國家沒什麼不同，投資標的規定要是不動產或不動產相關權利，如抵押權、地上權、不動產有關證券(像是REITs可以去投REITs)、或是其他經主管機關核准的標的；在資產要件上面，雖然各國法規不太一樣，但大部分都是要求投資達基金資產的70~75%之間；盈餘分配要求的部分，因為REITs基本上是一個信託架構，是一種財產信託，所以各國法令都有規定至少要把90%的收益分配給投資人。
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介紹完我國REITs的整體架構，再來談我們所面臨的困境，這之前先提一下法規的修正沿革，剛剛提到2007年駿馬一號發行之後，國內就再也沒有REITs發行，一直到2017、2018年才有新的產品上市，這十年之間主管機關其實有做了一些開放，比如說2009年開放了開發型不動產，也就是增加了可投資標的(不一定要是包裝完成者，也就是說不一定要是滿租的不動產或是已經有固定收益的不動產)，此外也開放了追加申請，因為REITs的不活絡有可能與規模不夠大有關，根據我們的研究發現，規模不夠大的REITs要更換標的不容易，流動性也不夠好，就會發生現今台灣REITs的狀況，隨著不動產老舊，收益率會越來越差，卻沒有多餘的資金更換標的，而雖然法規開放了追加申請，但目前為止卻沒有人申請過，主要是因為追加申請要修信託契約，而要修信託契約需召開受益人會議，這在實務執行上是有困難的。
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2012年的時候主管機關也修正了一些審查規則，因為有業者反應審查的規則不夠透明，或者審查的時程太長了；2015年還放寬受託機構跟不動產管理機構可收取績效報酬，根據我們研究，香港跟新加坡也都有這樣的規定，因為這樣做可以鼓勵投資，進而為投資人增加更多的績效，不過據我的查證，國內到目前為止並沒有人收取績效報酬，因為這也是需要召開受益人會議，實務上是有困難的； 2016年我們鬆綁海外投資限制，因為相對國外來說，國內房地產市價是偏高的，所以大家會想投資海外，但申請程序非常嚴格，要當地律師意見書，還要許多評估報告，在業者向主管機關反應之後，在2018年有再做一次放寬，不過目前為止還是沒有人投資海外不動產，但是有投資海外的REITs； 2017年主管機關再放寬私募REITs投資開發型不動產的上限，這是信託業公會委託我去做的一個研究，當時是希望參考日本養老村的做法，在日本是用私募的形式去進行這類投資，雖然我們在做研究時也覺得公募型REITs應該不太適合這類開發型的投資，但因為台灣當時的法令已經有開放，雖然開放比例不夠高而且有投資類型的限制，所以我們在那次的研究報告建議，提高私募REITs投資開發型不動產上限以及放寬投資類型，後來主管機關真的也有放寬，所以2018年6月我們才有圓滿一號，同年12月又有台灣第7檔REITs樂富一號。
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我們或許會覺得奇怪，台灣市場上有7檔REITs，但為何交易量一直都不是很大?我覺得是因為台灣的投資人對REITs商品不是很熟悉，大家好像都覺得投資不動產風險很高，但在國外的概念是，REITs商品是把不動產出租，再把租金收益分給投資人，所以買不起不動產可以買REITs，另外像日本人在投資REITs的時候，就是把它當做一個中長期的投資工具，不是為追求報酬投資，而是為了資本增值，不像我們過去曾發生的三檔REITs清算，是為了獲利了結，所以國人與國外的投資人心態上面是不太一樣的，所以我覺得我國目前面臨的問題，有一些是投資環境因素造成的。
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除了投資環境因素，我覺得法規上也還有6個方向是可以去做一些改變的，第1個是改善審核程序的冗長；第2個是有關於監理架構跟核心錯置的問題，其實不動產管理機構才是主要的REITs管理者，但是我們的法規管的是受託機構，也因此銀行局常常會覺得不放心，造成法令規定嚴格，以新加坡為例，他們對於管理機構資格條件的要求是非常嚴格的，他們要求不動產的股東、不動產管理機構本身的成員及股東、CEO都要有不動產管理的背景，透過這樣的機制去讓管理者具有相當的專業性，因而不太需要去規管投資內容，而日本則是透過對投資人揭露投資內容的方式來控管；第3個是投資標的，因為國內沒有相當收益率的標的，所以我們想去投資國外的不動產，可是這方面確實是有一些窒礙難行的地方；第4個是投資開發型的部分還是有可以再修正的地方；第5個是稅負的部分，對於投資任何金融商品，稅應該都是一個投資人的首要考量，如果稅負上沒有誘因基本上就很難吸引到投資人，REITs在早期是給予6%的分離課稅，但在所得稅法修正之後，分離課稅規定已經不適用了；第6個是，我們的資金投入是有限制的，我們會很希望有各種資金進來投資，但目前還是有些法規的規定會讓這方面受到限制。
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請大家看一下這個圖，這是銀行局所公布的，有關受託機構募集私募不動產投資信託跟資產信託受益證券處理辦法的作業流程圖，如果要發行REITs的話，先要向銀行局報告證券化的架構，然後再送件到各目的事業主管機關(包括交易所、櫃買中心、內政部等)，等他們審核完成之後會核轉銀行局做最終審查，整個過程從流程圖看來需要3個月，可是實務上大概都要8、9個月以上，相較證投信發行商品的審查時程，REITs審核程序顯然較長，並且審核文件也相當多，如契約、公開說明書、不動產管理機構的委任契約書等，另外投資計畫的內容必須相當的詳細，包括市場分析、產權調查報告等，這些項目當然都是必要的，但是重點是，如果提出來的時候都是寫在信託計畫裡面，要變更時就一定要召開受益人會議，這對一個基金的運作來說是很不利的。
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另外在投資國外不動產的方面，雖然我國2016年開放投資國外不動產，2018年也進行了簡化修正，但我認為審查程序還是可以再簡化，例如基金發行文件的審核，原則上應該只需要就法規面來做審查即可，並非所有事情都要經過受益人會議決議，應該尊重不動產管理機構或是受託機構的專業決定，再者我們現行並沒有以投資不動產為專業的信託機構，所以管理的所有程序其實都是仰賴這些不動產管理機構，但不動產管理機構運作程序又很冗長，主要是因為所有運作決策都要經過受託機構同意，所以我們認為如果受託機構不是專業的投資判斷者，不如在架構上做一些調整，可以仿照我們證投信的方法，讓受託機構就只是個保管機構，而讓不動產管理機構來當真正的管理機構。
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在簡化流程的部分，我們也研究了國外相關法規，剛剛大家看到那一串長達9個月的審查流程，其實資產發行人並不會想等那麼久，讓賣方等那麼久，它可能就賣給別人了，此外如果每次投資內容異動還要開受益人會議，也會造成許多麻煩!除了作業流程，現在的REITs架構還有一個問題，因為2015年法規修正後，規定不動產管理機構不可以跟發起人有任何的關係，使得發起人無法發揮其應有的功能(資產再包裝、釋出不動產等)，而對發起人來講，把不動產釋出之後又管不到這些不動產，將來縱使可以投資REITs，但因為對收益率完全沒有辦法控制，可能會降低釋出不動產的意願，並且我們也覺得，這個關係在實務運作上是非常奇怪的，我們等會兒再來說明國外是怎麼做的。
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在監理架構部分，目前原則上是歸屬銀行局，但受託機構和不動產管理機構之間因為是契約形式，在法規上面很難直接去監理，我們覺得這樣的監理架構很不妥，為什麼呢?其一是，受託機構主導一切，所有決定都必須要受託機構同意才可以實施，但投資不一定獲利，如果有虧損會歸責於受託機構，所以受託機構一定會採取消極管理；再者，這樣做也限制了不動產管理機構去創造投資價值的可能性，因為它想做受託機構不一定同意，我覺得這對於整個市場和產品的發展是很不利的，所以我們建議應該要修改現行監理架構。
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根據我們的研究，國外有兩種立法，其一是像美國或者是德國，他們是直接以公司型運作，我們先不去討論，事實上那樣的架構是非常活潑的，另一種是目前亞洲地區採行的，以集合投資計畫的觀念發行，也就是以investment scheme的角度去看它，我們覺得修改監理架構另一個好處是，可以解決過去的權責劃分跟專業分工不符的情況，我剛剛解釋過，如果權責劃分不清楚，專業分工搞不清楚的話，法規監理就會太過嚴格；另外還有我剛剛有提過的發起人問題，在信託業法已經明文規定受託機構不可以是發起人，雖然後來有修正法令同意不動產管理機構和受託機構如果是發起人的話，只要經過受益人會議同意，但我剛才也提過這在實務執行上有困難，以2018年發行的圓滿一號、樂富一號來說，我們確認過，這兩檔REITs的管理機構跟發起人就完全沒關係，另外，投資標的就只有2、3棟，不是很多，這可能是因為拿不到好的標的，此外我們也覺得，還可以再增加市場參與者，所以我們建議法規架構可以有兩種方式，一種是單軌制，就是改走共同基金那種集合投資計畫模式，第二種是多加一個不動產投資信託基金的模式，就是在證期局下面我們多做一個受託機構，受託機構的角色就只有保管，然後真的去管理運用的是投信業者。
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這個建議其實不是我自己想出來的，因為我發現新加坡就是這兩種方式並行， S-REITs就是新加坡的架構，原則上他們REITs就跟我們的共同基金一樣，是寫在集體投資計畫法裡面的一章，只是投資標的叫不動產而已，整個架構基本上是有一個投資管理公司，然後財產是保管在受託人這邊，另外就是受益憑證的持有人就是基金投資人，有收益就分配給投資人；新加坡另外也有一種架構叫商業信託，我覺得我們的REITs比較像這個商業信託，這兩天問過新加坡律師，他說商業信託也是這幾年才比較發達，商業信託有幾個特色，基本上，與S-REITs的法令依據不一樣，商業信託來自於商業信託法，走的就是信託架構，當然S-REITs也是一種信託架構，但是商業信託的信託單位很像我們這邊，就是一個Trustee Manager，另外就是，商業信託沒有稅負上的優惠，主要是主動參與企業運作。
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再來就是投資標的的部分，這部分的資料我要先說明一下，是第一太平洋戴維斯研究部提供給我的，大家可以來看一下台北的租金收益，其實是很低的，這也是為什麼台灣REITs會沒辦法操作，因為過去我們的REITs只能投資國內不動產，後來雖然開放投資海外不動產，但又經歷了一些狀況，比如說要求標的明確，或者是要求提供的資料太多，導致實際投資國外的情況也不多，雖然後來有做了一些修正，可是我們發現實務上還是沒有人投資海外，有一部分原因是因為我們沒有足夠的資金，因為大部分資金都分配出去了，另外也有一些是景氣的因素。說實在如果要投資海外不動產，要對海外不動產有相當的熟悉度，像日本去投資美國不動產，都是用間接投資，他們不會讓REITs直接去投資，一定是設一個特殊目的公司再去投資美國的不動產，為什麼要這樣呢？因為美國人很喜歡訴訟，為了避免在美國有訴訟而影響到REITs的資產(會對投資人造成傷害)，日本金融廳規定在美國投資要用間接投資，透過SPV(特殊目的公司)的方式去投資。
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另外就是匯率，因為投資海外會有匯率風險，匯率避險的操作並不是那麼容易，所以有的人會透過在當地借錢的方式來避掉匯率風險，只是我們目前還是有一些借款的限制，所以匯率也是影響投資海外的因素，另外投資國家的情形，例如有些國家稅比較高等等，這些都是造成我們目前沒有實際投資海外案例的原因，我覺得這部分將來可以多多借鏡日本或是新加坡的操作經驗。
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也有業者的做法是，不直接投資海外不動產，而是投資國外的REITs，國外REITs其實收益率都很高，國內大約僅2.5~3%，日本大概都是4%以上，新加坡有到6%、8%的，而且外國投資人不須扣稅，但是REITs沒有多的現金流，所以要想投資海外REITs的時候必須去借錢，可是依我國不動產證券化條例第19條的規定，只有提到借款以不動產或不動產相關權利的取得開發為限，不包括取得不動產有價證券，如果這個法規沒有開放的話，其實沒有辦法有很大量的投資。
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在新加坡，REITs的投資根本就不分國內外，隨時都可以投資，只要確保你投資的時候符合當地法令，然後只要考慮剩餘的租期、租賃概況等，所以新加坡的REITs管理，就只載明一般性的規範，因為他們會透過管理機構、專業團隊的控制或內部控制制度進行規管；而日本則是投資法人型，就是公司型的REITs，是用公司的角度去處理不動產投資信託基金的問題，日本沒有投資信託型的不動產，我們問過日本的交易所，他們說大概就是因為一開始的時候就是用投資法人，而且投資法人的成本比較高，監理效果比較好。
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另外，在投資開發型標的部分，我們之所以會進行研究，是因為過去我們幫高鐵局做過一些案子，每次談到不動產開發的時候，他們就會說沒錢，所以我們開始討論REITs到底能不能用開發型，我們發現，其實法規面是可以的，只是在投資標的上有些限制，比如說都更案件、社會住宅案，這種特定的標的才可以，而且只能投15%，其他的標的就不能投；但如果是私募型的，原則上是各種類型都可以投，後來我們再修法，原則上只要是投資都更案件這類特定的投資類型，可以投到100%。
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但我個人覺得，如果要把REITs當作固定收益商品賣給投資人，開發型的REITs風險較高，其實是不太適合的，也因此，在日本開發型的都是採私募，且都只賣給機構投資人，因為機構投資人比較能夠承擔風險，將來比較不會有糾紛，所以我們會建議開發型的部分採用日本的做法。其實在開發型部分各國的做法都不太一樣，目前美國是最有彈性的，基本上是沒什麼限制的，其他國家或多或少都有限制。
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另外，在日本他們有央行資金投入，這對他們的REITs是有幫助的!而我們也發現國內有一些資金應該是可以投資REITs，但他們都有一些法規上的投資限制，例如投資被投資基金不能超過已發行股份10%這一些限制；還有在稅負優惠上，我剛剛提過，原本不動產證券化條例規定，投資REITs而得的信託利益可以分離課稅，也就是不計入受益人的綜合所得稅，但是後來因為所得稅法把它架空，自99年1月1日起，這部分獲利一般受益人需扣繳10%綜合所得稅，法人則需扣繳17%綜合所得稅。
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再來討論租稅公平性的問題，REITs涉及的稅務除了所得稅，還有證券交易稅、地價稅及土地增值稅，在移轉時大家都要課土地增值稅，這還算公平，但是地價稅的部分根據我國土地稅法的規定，如果你持有的信託計畫在同一個直轄市內，會以合併地價總額方式來計算，也就是說同時持有標的在同一個縣市的REITs，很快就會跳到課稅最高級距(千分之55)，這個部分會讓人覺得不是很公平，而且會造成在選擇投資標的時，為了避免較高的稅負，而不投資在同一個縣市裡面，所以我們建議地價稅部分，應該用平均分攤給每個受益人的概念來計算，如此基礎稅率應該只有千分之10。
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而在國外稅制實務上，各國的做法不一，例如日本為了促進REITs發展，他們對於固定資產稅跟都市計畫稅都有一些特別減免，每三年減免一次，而且每三年他們的國土交通省會讓他們再延長一次；就投資REITs的信託利益部分，在新加坡當地人稅率是10%，法人是17%，而非居住民包括外國法人都是免稅的，這也使得新加坡有很多外國投資人，其實有關所得稅這個部分，我們還是希望國內將來給予全面的分離課稅，另外，地價稅方面在有些國家像香港根本是免稅的。
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接下來我想介紹一下REITs幾個運作的關鍵，一個是市場面，收益率很好的產品才會有人願意投資，而收益率的部分就會涉及到不動產市場的狀況，還有租稅法令、投資彈性；另一個是發行面，這部分牽涉到標的、投資資金及發行程序；再來就是政策面，例如政府是否協助、在法令上有沒有相關放寬修正，或者是土地開發政策上有無彈性，像日本為了REITs，去做一些土地政策的改變，還有政府資金挹注，像日本資金挹注的狀況就非常多；最後是監理面，監理架構和操作彈性，都是需要考慮的面向。
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歸納REITs成功發展的因素，我們發現基本上每個國家都會有稅制優惠，因為REITs就是一個信託財產，原則上過程是不應該課稅，而是到投資人階段才課稅，至於投資人要不要課稅，就看各國政府的優惠政策了；此外，政府的推動也很重要，像日本就有央行投資REITs的情形，也有一些土地政策的修正，我們可以看到日本目前REITs的投報率，保守來看大概有4.19%，看起來似乎不是很高，但卻比日本股票投報率還高的，這也是為什麼日本REITs會很盛行的原因，我記得我開始研究日本REITs市場時，日本大概有59檔，到現在已經有62檔基金了，所以收益率也是很重要因素。
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在各國市場概況及法制比較方面，亞洲國家REITs開始發展的時間都差不多，我們是在2003，香港也是2003，香港現在有10檔，新加坡是在1999年，現在應該是有38檔，加上商業信託型態的應該有40幾檔，日本在我研究當時是59檔，現在已經到62檔，可見他們一年都有1~2檔基金上市。日本的法規是投資信託暨投資法人法，我國的投信投顧法當初就是參考日本的投資信託暨投資法人法訂定的，只是我們沒有公司型基金，根據我做過的研究，我國要做公司型的REITs，甚至我們的投信基金有沒有可能做公司型，基本上會有點困難，因為我們還涉及到公司法要修正，所以我覺得不一定要參考日本的投資法人法，其實像新加坡跟香港以投資信託架構也可以。
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至於目前各國REITs的型態，日本都是公司型，香港和新加坡都是契約型，是否一定要上市，在新加坡並沒有強制上市，但是上市才有享有稅負優惠；日本也沒有強制上市，但是日本的私募基金原則上也是公司型的，我國的類型則是很像新加坡的商業信託，然後也很像日本的非指示型投資信託，我不確定當初是如何立法的，但我覺得這部分將來都還有修正空間。
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因為研究各國REITs法制，我又去研究了8個議題，其一是有關關係人交易的部分，以新加坡為例，他們的發起人都會把擁有的不動產拿出來，而且這些不動產很多都是屬於不動產管理機構的母公司所有，母公司拿出不動產來賣給REITs，這一定會涉及到很多關係人交易，所以要怎麼確保買賣價格是合理的，還有利益衝突防範措施這個部分，都是要注意的；另外就是在國外投資不動產前會做盡職調查，也就是在投資不動產前一定要做DD(Due Diligence專家意見報告)，也要做估價；還有人員兼任的規定；然後再來就是管理機構資格條件、是否可以發行多檔REITs、私募以及標的短期出售等議題。
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在關係人交易方面，日本和新加坡都做得很好，我們來看日本的例子，他們的關係人交易是透過委員會程序來決定，有了交易提案之後要由遵循主管先確認是否符合法令，接著送到遵循委員會，成員是獨立的專家(原則上就是外部律師)，他們會先確認投資的過程是否合乎法令規定，且要3分之2成員同意才通過提案，之後再送到投資委員會，投資委員會參加者有遵循主管及其他的執行主管，委員會全體同意才能進行這個交易，假如交易進行還涉及不動產收購或移轉的話，還要經過投資法人的董事會決議，所以日本的關係人交易是透過外部成員及層層的決議程序，來解決關係人交易可能造成的疑慮。
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新加坡的做法則是透過揭露的方式，原則上在進行關係人交易前要做充分的揭露，包括關係人的身份、資產處分的細節、還有進行交易的相關細節，另外還要求要估價，要由兩個獨立機構去做估價，之後要由受託機構再書面確認這個估價成果是否符合正常的交易條件，最後實際進行交易時，若價格高於當初的鑑價5%以上，還要再開受益人會議，這是新加坡的處理方式，我個人比較建議日本採行的方式。
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投資國外不動產規範方面，日本投資法人法是在2014年才開始開放投資國外，日本有一個很大的shopping mall叫做 Aeon，它投資了馬來西亞兩個標的，第一個標的在法令還沒開放之前，他們是用信託方式去投資，後來法令開放之後，他們就用SPV去投資，因為日本法令本來是不允許REITs去投資一個公司的股份達50%以上，但如果是為了專門取得不動產的話，這這種特殊目的公司是被允許的；至於新加坡規定則是很簡單，只要是符合當地法令的要求就可以了，所以新加坡大概有80%的基金都有投資海外，而且他們投資標的十分多樣化。
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接下來介紹盡職調查，要買不動產的時候，我們一般都會先做DD，日本的DD大概針對幾個方面，一是物理方面，就是標的本身建築物有沒有損害、標的特性、交通情形等，法律方面大概就是看標的的抵押權、有沒有合約訴訟等，而經濟調查則是看標的的租約、市場收益性調查等。
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至於REITs估價機制的部分，在新加坡要求主體必須是獨立的、專業的，且必須在每個會計年度做一次完整的估價，特別是要發新單位的時候，另外一提，在日本或是在新加坡追加募集的情況很多，日本要追加募集的時候，董事會就可以做決議了(除非要改章程)，但是在新加坡，雖然基本上還是經過董事會決議就可以，只是在提董事會決議前還要請估價師再做一次估價。
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在人員兼任方面的規範上，日本、香港及新加坡的REITs管理機構很多都是開發商成立的，所以會有不動產管理機構的人員是從母公司派來的情形，因此也會有人員不能兼任的規定，例如香港，管理機構人員就不得兼任受託機構的董事、核數師、總估值師的合夥人等，還要有一些職能區隔的制度，也是為了要避免一個人同時兼任多種職務；在日本如果人員要兼任，基本上都要經過他們金融廳許可，而金融廳主要是就兼任職務有沒有利益衝突來判斷可否兼任；新加坡原則上要求管理公司的CEO或執行董事不能兼職，也不能於管理機構控制股東的關係企業兼職，或者擔任其他競爭公司的職務。
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在管理機構的資格條件方面，香港的條件很簡單，基本上就是要取得9號牌；日本比較特別，日本的管理機構叫做資產運用公司，它必須是金融商品交易業者，原則上資格條件要取得金融商品交易法規定的2號或3號牌，此外，必須要另外去向國土省取得住宅用地建物交易業法的特許；而在新加坡規定非常嚴格，要求控制股東至少要有5年的管理經驗，CEO要居住在新加坡而且要有10年的以上的管理經驗(CEO跟董事都要10年以上的經驗)，另外，管理公司還要有全職的代表，而且每個人都要有5年以上管理經驗，他們的規定都Focus在這個人有沒有不動產的管理經驗，我覺得這可以做為我們將來修法的參考，著重在公司有沒有管理的人才，再者，新加坡還要求要依資產規模去投保責任保險。
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至於發行多檔REITs方面，目前台灣REITs應該是有管理機構有發兩檔以上，而香港原則上都是發行一檔，要發行2檔以上要再申請，日本也是有發行多檔的情形，值得一提的是他們避免利益衝突的方式，他們把管理A基金跟B基金的2組人區分，辦公室也要隔開，而投資決策上面要避免利益衝突，是使用叫做rotation的制度(輪替制度)，雙方同時看上一檔標的的時候，他們會用輪的，這一次讓A組買，下次就讓B組買，當金融廳和國土省來檢查時候，會確認是否照這個規定在做。新加坡基本上也沒有看到一個管理機構同時有管2檔的。
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有關私募的部分，簡單介紹一下，香港是不允許私募的，新加坡沒有特別規定，但是基本上只有私募才可以免稅，日本的部分，如同我剛剛所提到，他們私募都是投資法人型的，根據日本的不動產證券化協會提供的資料，大概是有29檔，其實規模也蠻大的。最後提到短期出售規範，為了避免短期買賣不動產，新加坡課徵高額的印花稅來避免這情形，香港也有這樣處理，日本沒有相關規範，因為他們比較沒有這種問題。
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最後，我總結一下我對我國REITs發展的建議，第一，要先進行稅制的改革，不論體制上要歸屬那個主管機關或建立在什麼法治架構上，稅制都會是影響REITs發展的主要的因素；第二，是審核程序的簡化，尤其是送內政部的部分，建議可以先走，不用等到送金管會再分送各單位，因為這樣會讓業者增加不可預測性；第三，如果未來要採集合投資架構的話，以目前情況可以先走雙軌制；第四，有關關係人交易的控管方式，我覺得目前真的管的太嚴格，應該可以做一些開放，關係人交易不是不好，只要能好好控管，是可以達到雙贏局面的!最後是在基金投資運用的彈性上，希望主管機關還是可以再做些放寬修正，以上就是我今天的報告。
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