千禧世代成要角 美國REITs商機大爆發

1980~2000出生的千禧世代成為目前美國人口金字塔主流，由於千禧世代開始步入成家階段，也逐漸成為消費市場的主力，對於購屋、數位生活應用的行動支付、物流倉儲、資料中心等需求大幅增加，將引爆REITs後市龐大商機，建議美國REITs可以進行中長線佈局，迎接長多漲升行情。

千禧世代的崛起，使得美國人口結構及消費型態產生重大轉變，帶動REITs新的成長動能。就住宅市場而言，千禧世代經濟實力提升後，對於購屋及租屋需求皆明顯上揚，對不動產的價格帶來支撐；在物流倉儲方面，千禧世代也造就網路購物當道，因而產生龐大的物流倉儲需求；在資料中心方面，千禧世代大幅使用雲端運算，需要大量資料儲存空間，使得資料中心供不應求。這些趨勢，皆有助於REITs產業的蓬勃發展。

Fed利率政策大轉彎 美國REITs資金湧入

美國REITs除了擁有長線千禧世代帶來的長線利多外，目前大環境亦利多匯集，首先，是利率政策的大轉彎，REITs前三年表現不如預期，主要受到Fed升息政策所壓抑，今年開始，Fed貨幣政策由升息轉為降息，今年來已降息三次，在利率走低下，促使資金轉往具高息收優勢的REITs產品，美國REITs股利率達3.4%，較美國公債殖利率高出170bps以上，超出歷使平均水準的130bps，深具吸引力，REITs過去幾年因升息而價值被低估，今年資金已開始轉進，累積超過40億被動資金流入，有利於後續評價將持續回升。

Fed除了今年進行三次降息動作外，預計從2019年10月中旬至11月中旬開始，初始以每月約600億美元價格購進短期國債，該計畫至少持續到2020年第二季，新一輪輕量版QE正式啟動，美債殖利率大幅反彈機率不高，估計未來一季美國十年期公債殖利率將在1.6-1.9%震盪，利率環境持續有利美國 REITs長多格局。

美國REITs基本面大幅改善 提供下檔支撐

另外，美國REITs基本面也大幅改善，第三季企業財報整體優於預期的比例來到60%，是近幾年最高一季，低於預期的僅15%，其中住宅、工業、商辦最好，整體市場2020年預估獲利成長5.4%，較今年4%高。目前美國住宅供需情況改善，租金有加速現象，2020年供給持續下降，有利承租率與租金續升。工業受惠電商消費的需求，租金與獲利率不斷上升，表現在所有產業中是最穩健的。商辦在就業穩定與供給下降下開始復甦，尤其西岸科技與生技相關的商辦需求明顯強於東岸，2020年景氣好轉下，商辦有機會展開落後補漲行情。

整體而言，目前美國REITs市場整體NAV仍是折價格局，評價相對低檔，未來一年的本益比約20倍，股利率達3.4%，與公債高達170bps的利差，不論成長性、股利率、評價面皆深具吸引力，可望獲得長線投資人、退休基金或大型機構法人青睞，支撐買盤。

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