升息趨緩及具穩定收益，REITs具投資利基
華南永昌Shiller US REITs基金經理人 黃欣儀
雖然IMF調降今、明年對全球經濟成長率之預估，不過對美國的預估維持不變，全球經濟仍以美國掛帥，而在美國經濟基本面仍佳的情況下，加上聯準會貨幣政策或將暫緩升息的機率提高，對於升息的態度持以耐心謹慎，今年升息次數可望減少，美國十年期公債殖利率回落至較低水位，在利率風險有限及總體經濟基本面仍穩健的支撐下，將有利於REITs的表現，而在第4季財報過後，多數REITs對今年展望偏向樂觀。
根據全美房地產投資信託基金協會(NAREIT)資料顯示，截至2019年2月底，全球共有37個國家和地區有REITs市場，FTSE NAREIT All REITs指數掛牌檔數達225檔，總市值約達1.17兆億美元，其中有187檔在紐約證券交易所掛牌。根據美國法令規定，REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給予股東，故對投資人來說，具有穩定的收益分配。
REITs可分為權益型REITs和抵押型REITs，權益型REITs指的是直接將資金投資在具經營收益的不動產本身，例如辦公室、購物中心、工業廠房、飯店等，主要報酬主要來自租金收入和買賣利差；抵押型REITs是以募集來的資金，承作放款或投資不動產相關債券，收入來源是放款手續費與利息。
REITs除了商辦、住宅等傳統的不動產類型外，這幾年來隨著電子商務、物聯網及雲端服務等的興盛，數據中心、物流倉儲等新興產業亦是REITs投資的類型之一，另隨著全球人口的老化及對長照事業需求的興起，醫療類REITs投資也逐漸受注意。
景氣好時，雖升息循環可能使REITs利息支出增加，不過經濟活動活絡亦有助於帶動不動產市場交易及租金的上揚，觀察過去美國升息循環之歷史資料，在升息期間美國REITs表現並不一致。而若景氣相對較弱，由於各國央行可望採取降息政策，REITs受惠於利息成本有望下降，加以普遍仍有租金收入流入，波動相對股票小，股利率亦佳，被市場視為防禦性類股，因而也多有正報酬之表現。
今年以來隨著聯準會升息的降溫，REITs表現尤是強勁，根據Bloomberg統計，今年來迄3/6，富時全球不動產指數上揚了11.8%，優於S&P500指數的10.6%及MSCI世界指數的10.3%；再觀察各區REITs表現，同期間S&P500不動產指數上漲了約11.4%、富時歐洲不動產指數上漲10.3%、富時亞洲不動產指數上漲7.8%，再以目前各區REITs股利率來看，美國約4.3%、歐洲約5.5%、亞洲約4%，優於S&P500指數股利率的近2%。
隨著全球經濟成長降溫、美中貿易仍存潛在不確性，預期今年全球金融市場波動性恐仍高，在此之下，REITs因屬具穩定收益特性之防禦類股，且因市場利率風險有限，預估可望成為市場資金避風港而具表現機會。
